マンション投資の基礎知識

【マンション投資の基礎知識】

1 マンション投資とは

マンション投資には様々な投資スタイルがあります。不動産投資は特に人気がありますが、個人でもできる投資として、始めている人が多い投資が、マンション投資です。 年金の足しにもなり、税金が安くなるというメリットもあります。

2 不動産収支と不動産所得

マンション投資によって手元に残るお金は、家賃収入全額ではありません。手元に残るのは不動産収支〔収入−支出〕です。
マンション投資の支出には、管理経費、修繕維持費、保険料、固定資産税、ローン返済で、また所得税・住民税は、〔総所得（不動産所得・給与所得等）×税率〕で求めます。 不動産所得は、〔家賃収入等−経費〕で計算しますが、ここでいう「経費」とは、上記の支出のうち、借入金返済の元本部分は含まず、 さらに「減価償却費」というお財布から出て行かない費用の計上が認められています。
経費や減価償却費が多いほど不動産所得が圧縮され、税金が安くなる仕組み。税金が安くなればその分だけ支出が抑えられ、手元に残るお金が増えます。

3 マンション投資の利回りとは

マンション投資では投資価値を事前に試算しておかねばなりません。「利回り」という視点で収支の計画を立てることも必要です。
一般的なのは「表面利回り（＝単純年利回り）」。これは、投資額に対し年間収入がどれくらいかを判断するもので、 〔表面利回り＝年間家賃収入÷取得価格〕で求めます。ですがこの表面利回りだと、経費負担が大きいマンションの場合、表面利回りは高いが手元に残るお金が極端に少ない、 という事態が起こりえます。そこで、経費を考慮した利回りの計算方法もあります。〔（年間家賃収入−経費）÷取得価格〕
投資先マンションを選択する際は、収支計算を行うこと、利回りは同条件でいくつか比較すること等、ひとつの指標で判断することなく、総合的な判断が必要です。

4 マンション投資のリスク

長期安定収入が見込めるマンション投資ですが、リスクを理解しておく必要があります。マンション投資においてもっとも警戒が必要なのは、空き室リスク。 マンションに賃貸人が入らなければ収入はゼロ。支出ばかりが増えてゆく魔のスパイラル。
空き室リスクを回避するには、エリアの特性に適した物件選択が何よりも重要。さらに、日々のメンテナンスを怠ることなく、「入居したい」と思われるようなマンションであることも大切です。 それでも空き室リスクはゼロにはなりません。備えるには、業者の持つ借上げシステムの利用が有効です。これは、家賃収入の10％などを手数料として支払うかわりに、空き室の有無にかかわらず常に家賃収入の90％を確保できるシステムです。

【マンション投資に適している場所・タイプ】

1 地方のマンションよりも都心のマンション

なぜ地方より都心のマンションの方が投資に適しているのかというと、一見都心のマンションは価格が高く、利回りだけを重視して考えるのであれば、 都心のマンションは投資には向かないと思われがちです。
しかし、地方のマンションと違い、都心のマンションの人気は衰えることがないというのが現状です。 都心のマンションは需要が大きいということなのです。マンションに入居者が入らなければ投資は成り立たないのですから、 入居率や流動性を考えるとやはり地方より都心のマンションの方が投資向きといえるでしょう。

2 新築マンションよりも中古のマンション

新築マンションは確かに非常に憧れます。新築入居の対象となるのは、一番初めに入居する人のみに与えられたプレミアムなので、どんなに新しくてきれいでも、 一度人手に渡ったものは新築とはいえないのです。新築のマンション投資は、その時は高値をつけられるかもしれません。
しかし、次からの入居者に対しては家賃も周りの中古マンションの相場に合わせないと入居者が入りにくくなってしまうのです。 ご自分が住まれる感覚とは別に、マンション投資には新築であるメリットは高くないのです。

3 ワンルームタイプよりファミリータイプ

ワンルームタイプとファミリータイプの違いは、ワンルームは一時的な入居や単身者の入居が多く、長期に渡って住むタイプの入居者ではないケースが非常に多いです。
入れ替わりが多いということは、都度メンテナンスや鍵の交換等も必要となるため、その分費用がかかります。 ファミリータイプは、家族で住まれてお子さんもいるとなると、面積も広くなりその分賃料も高く設定できます。 マンションを拠点として各々学校や職場などへ通うことが想定される事から、長期で入居をされる方が多いのです。 将来的なことを考えると、マンション投資にはファミリータイプのマンションがお勧めです。

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